救市，得下猛药啊

一个月过去，南沙楼市得救了吗？

看成绩单：

一手方面，南沙5月成交685套，环比下跌18%。

(资料图片)

二手方面，南沙5月成交326套，环比下降8%。

嗯......感觉政策放松对楼市没啥效果。

除了这些数据外，我还跑了一趟南沙实地感知楼市热度。

发现了一些跟我只看数据有点不一样的东西。

01

我去看的是南沙最热门的板块——横沥岛。

一方面，岛上如今有了十几个项目，是南沙货量最大的区域。

另一方面，这里又是南沙概念最强的板块之一，想买南沙就绕不开。

当然，最主要是这里有18号线地铁，从珠江新城冼村站过来，快线半小时内就到了。

| 又快又舒服又没啥人的18号线

看了几个岛上的项目后，我觉得南沙的冷，也要分化来看。

刚需项目，如倚靠18号线横沥地铁口为主要卖点的项目，基本都有降价。

如湾区金融城、建发明珠湾玺等。

其中湾区金融城目前在售价格3.2-3.6万/平，对比两年前均价3.6万/平，价格有所下跌。

项目最大的优势是距离18号线横沥站仅80米。不过这个最近的地铁口还没开通，我从A口过去，大概300米。

|湾区金融城沙盘图

建发明珠湾玺在售约99-142㎡三四房，价格也在3.2-3.6万/平。

这个项目距离地铁也很近，大概在300-500米左右，且被三河涌包围，景观还可以，算是主打地铁的刚需、刚改项目。

| 建发明珠湾玺样板间

这个昔日横沥地王，价格曾经一度杀到3.8万/平，现在也不得不低头卷价格。

|图源：房天下

毕竟横沥岛项目多，竞争大，而想跑得快，降价最有效。

因为对于刚需而言，价格的变动刺激性最大。

而偏改善的项目，一般在岛中坐拥江景资源的，底气比较足，不仅没有降价，反而相比之前有所上涨。

如星河江堤春晓、深业颐泽府等，这两个项目都属于一线望江。

其中星河江堤春晓楼下就有学校，还有离地铁更近的优势，均好性更强。

| 星河江堤春晓

项目将售99-133平的三至四房，价差拉的很大，4楼以下有遮挡，看不到江景的，预计3.1-3.2万都有得卖。

4楼以上，越高越贵，一线望江单位预计售价去到3.5-4万/平。

| 江堤春晓5楼样板间所望江景

另一个项目深业颐泽府，也是一线望江项目。

其在售101-190㎡四房产品，其望江户型售价3.7-4万/平，不望江户型售价3.5-3.7万/平。

该项目主打低密，虽有20栋的体量，但只有1600+户。

梯户比有优势，相比其他项目2t4、2t6，其梯户比为2t2、3t3和3t4。

| 深业颐泽府沙盘图

要知道，夹在这俩项目中间的，还有一个美的江上沄启，目前已售罄。

该项目之前卖一口价36051元/平，无论楼层，无论朝向，先买先选，引起疯抢。

卖的是毛坯，加装修要2000元/平，相当于最高要3.8万/平左右。

| 美的江上沄启

而如今项目左右两边的星河、深业项目，最高都卖到4万，也算涨价了。

而且根据星河江堤春晓的销售所言，目前其推出1栋的诚意登记，100余套的货量已有90左右的登记量了（不知是不是吹牛）。

所以横沥市场给我的感觉就是，刚需卷价格走量，改善涨价有人买，价格分化明显。

当然，对于未来横沥会不会继续降价的问题，基本每一个项目的销售都告诉我，这边不会再降了，价格以稳为主。

其中一个刚需项目销售告诉我，因为他们的价格基本都是在备案价的10%上下浮动，如今已经是下调后的结果，没有继续下调的空间了。

改善项目则多为自信，觉得自己产品值得，不会降价。

对了，提一嘴暴雷的旭辉曜玥湾，我也去看了，工地有在施工的样子，业主们不要太焦虑。

| 旭辉曜玥湾工地

| 旭辉曜玥湾工地有工人施工

02

价格有分化是事实，但市场整体热度不高也是事实。

我去了几个项目现场都没几台客，有项目销售甚至在睡觉。

想当初，2020年那波南沙人才限购放松，其楼市直接起飞。

而这一次的松绑，不说起飞吧，感觉甚至连帮南沙吊着口气都难？

为什么？

其一，放松限购，但限贷仍严。

对于新政对楼市的刺激方面，有项目表示，五一前的松绑政策是真的，有客户已经网签。

不过政策放松的只是限购名额，如外地有房，且贷款没结清，但符合条件也可在南沙买房，首付要去到7成。

外地有房且结清，首付也要4成。

还有广州2套房，也可继续在南沙买1套，但要全款。

这对不少人来说，资金压力还是挺大的。

在如今这个经济背景下，购房者更加保守，也更趋向于把钱攥在手中。

其二，这次，连投资客都不来了。

大家都知道，2019年底南沙出台了人才新政，大大放宽了购房门槛。

紧接着2020年，深圳、东莞都接连加强了楼市调控。

一紧一松之下，大量的购房需求开始外溢至毗邻两市的南沙。

2020年，南沙的新房成交达18513套，同比大涨36%，列全市第二。

房价更是一年涨了26.8%，位列全市第一。

今年情况就不一样了，虽然南沙楼市限购放松。

但深圳楼市也早已不是如日中天的时候了。

最新数据，深圳5月份成交了2787套新房，环比减少20.5%。

二手房方面成交了2788套，环比减少12.7%。

深圳连自身楼市都遇冷了，何来需求外溢给南沙呢？

其三，也是最关键的问题，南沙的产业，起来太慢了。

就以横沥岛这个南沙的天之骄子为例。

横沥岛规划为国际金融岛，其建设的国际IFF金融论坛，今年快建完了。

但论坛所处的岛尖，目前成功出让的没几宗，而岛上的住宅项目，已经有十几个了。

产业没起来，就没人气，没人气楼市就没支撑，这是最简单的道理。

| 建设中的横沥

如果不打概念、产业，而是凭借18号线的强交通，横沥能否吃主城区的外溢呢？毕竟快线半小时到冼村。

但其实也难，一方面南沙与市区的心理距离非常远，尽管地铁很快，但开车就很远。

另一方面，这边的配套并不算成熟，目前岛上建设速度较快的是中山一院（南沙），已经启用。

| 已经建成的中山一院

学校配套大部分在建，引入什么学校都要打个问号。

商业更不必说了，横沥岛西的商业综合体，据悉今年地块会出让，有没有房企接还不好说。

目前在岛上真的找个吃饭的地方都困难，更别说其他什么逛街、购物了。

没有配套，空有交通，居住体验大打折扣，刚需也不好糊弄。

| 横沥岛现在就是一个大工地，到处在建设

不止横沥楼市难，整个南沙都难。

你看，南沙的常住人口，占全市的4.8%；

而南沙的商品住宅，占全市的15.1%，这么失衡的供需关系，南沙楼市不说跑赢吧，能跑平大市就不错了。

| 南沙供需失衡，库存高企

所以这次南沙人才政策松绑这阵风，真的来救南沙了吗？

恰恰相反。

风来了，大家想的都是趁风抓紧跑，而不是再进去，里面的人想出去，外面的人却不想进来了。

所以政策松绑后，南沙二手挂牌继续激增，成交也仍在下跌......

| 南沙新增挂牌量与成交量对比，图源贝壳

南沙市场高峰时期，就是一个投资性很强的市场。 

之前南沙湾地王，也就是佳兆业还在操盘的时候，其户型设计，就是以满足投资客为准，大部分为主流的三房，低总价。

但疫情三年，南沙与澳门、香港的关联被生生砍断。

加上深圳楼市调控，价格回调，整个南沙市场也封印了人才政策，大家进不来，也出不去，只能高高站岗。

在大湾区概念的加持下，很多资源都是投到了基建上，比如18号线，比如城轨，这些都要时间才能落地。

南沙不是不行，而是除了搞基建外，还要加快引入产业和人才的步伐。

说真的，南沙想自救，应该彻底放开人才，而不是挤牙膏式地救市。

————旧改秘密，偷偷说给你听————