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没想到吧，今天要聊的，还是番禺。

6月14日，好又多地块被路劲摇中，楼面价23956元/㎡；番禺客运站北侧地块被保利置业摇中，楼面价20269元/㎡。

至此，今年以来番禺已经出现5宗摇号地了（长隆超级地块包含两宗），几乎是卖一块摇一块的节奏。

我们今天来说说摇号地周边房价。

最值得讨论的，莫过于二轮土拍中成交楼面价最高的好又多地块。

它封顶价2.4万元/㎡，业内预计项目开盘价在4字头左右。

然而，乐居君在整理地块周边房价时，发现它隔壁一个二手小区，有房源挂牌价居然超6万元/㎡！

注意，这还是地块还没摇号之前的挂牌价......摇号地出炉后业主会不会更“狂妄”，就不得而知了。

说的，就是番禺曾经的高价地项目——融穗澜湾。

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曾经的高价地，如今身段仍很高

这个小区有着“辉煌历史”。

2014年7月，金融街以8.05亿元拿下小区所在地块，加上配建后的楼面价为1.22万元/㎡，成为区域当年高价地。

2018年小区开盘，推建面约82-92㎡小三房，均价在1.8-2.1万元/㎡之间，虽然开盘价与成交楼面价相较，利润空间并不大，但这已经是板块内最贵的新盘了。

整个小区一共有6栋建筑，为40层的超高层，户户南向望江，其中1栋是回迁房。

据一位番禺街坊回忆道，小区开盘时好“墟撼”，去看房的大多是市桥本地人，去化不差。

“我们一开始打算去亚运城那边看房的，路过这里看到有个新盘，进去参观了样板间，觉得很不错，马上就下定了。”那位番禺街坊说道。

时至今日，乐居君走在小区都觉得体验感不错，底商成熟，园林绿化错落有致，整个小区看起来很干净很新，对得起3元/㎡的物业费。

小区内还配有泳池，炎炎夏日，附近不少居民都会过来游泳。

除了自身条件比较好，小区区位也不错，百度地图显示，它与番禺广场地铁站距离在1公里左右，附近还有基盛万科、永旺梦乐城等商圈。

另外小区靠近市桥河水道，虽然中间隔了个黄沙岛别墅区，但由于别墅建筑高度很矮，所以小区中高层基本都能望江。

这景观，简直不要太赞。

不过小区没有配套公立幼儿园，需要参加摇号，摇不中的可以入读楼下私立的国际双语幼儿园，学费会比较贵。

至于小学、初中，那都是按地段划分的了，小区附近的德兴小学、东兴小学、桥城中学、东风中学，在番禺来说，都算是比较好的学校。

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6万/㎡是个例，4字头才是常态

但以上，真的能成为融穗澜湾二手房源挂牌6万元/㎡的底气吗？

广州中原研究发展部数据显示，5月番禺二手房成交1227套，环比跌14%，成交均价25246元/㎡。

换言之，融穗澜湾这套房比番禺二手房成交均价高出近4万元/㎡。

再对比周边楼龄同样较新的柏丽花园、东湖洲花园3区，前者二手挂牌最高价4.8万元/㎡；后者最高5.4万元/㎡（复式两层）。

融穗澜湾的6万+，还是高出一大截。

带着疑问，乐居君咨询了中介，中介称这套房源挂牌价是真实的，业主不差钱，也不着急卖，所以要价很高。

从链家网看来，这套房源是竖厅设计，房子保养得很好，看不出业主住过的痕迹。

“这只是个例，其实小区最近一年价格已经降下来了。”

中介解释道，目前小区挂牌房源大概有30套，主要以建面80+、90+㎡的三房为主，三成首付的话，主要区间是120-140万元。

他向乐居君推荐一套比较笋的房源，业主急售，价格已从上个月的425万元降到如今的400万元，单价约4.4万元/㎡，在整个小区来说都算是比较低的水平。

“价格还可以谈，估计还有5-10万元的降价空间。”中介补充道。

乐居君实地看过这套房，了解到业主并未入住过，且房源已经满5，不用额外付税费。

房源是横厅设计，建面约91.14㎡，但实用率只有7成左右，套内面积只有约67.43㎡。

房源阳台南向望市桥河，北向望番禺广场，南北对流，无论是通风还是采光都不错。

主卧带大飘窗，在房间就可以望到市桥河道景观。但毕竟套内面积只有约67.43㎡，两个次卧都非常小，只能利用飘窗面积做成榻榻米。

实话说，小区此前最高成交单价去到4.75万元/㎡，这套房单价约4.4万元/㎡，总价还能有5-10万元的降价空间，还是高层望江的，总体素质在小区算是不错了。

但套内面积实在太小，一家三口勉强够用，二胎家庭还要继续置换，也挺折腾的。

乐居君还从链家网查到，今年以来小区一共成交了两套房，其中低层小三房单价仅3.8万元/㎡。而四房因为比较稀缺，成交单价去到约4.6万元/㎡。

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新盘冲击，价格还能坚挺吗？

综上，其实融穗澜湾大部分业主都比较理性，而好又多地块的摇号，会不会促使小区业主涨价，乐居君认为还真的不会。

一来，小区二手挂牌价其实在番禺广场板块来看，已经很高，再涨价，市场是不会买单的；

二来，新盘一直稀缺的番禺广场板块，未来将会迎来好又多地块、番禺客运站北侧地块新项目，按照两宗地2.4万元/㎡、2万元/㎡的楼面价，售价大概率在4字头甚至更低，而目前融穗澜湾二手房挂牌均价也是4字头，一二手房价一旦倒挂，购房者会优先选择新房。

那么问题来了，在新盘冲击的情况下，融穗澜湾以后放盘价还能站稳4字头吗？

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